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标题: 高县庆符：小心房屋销售陷井？ [打印本页]

作者: 真实高县 时间: 2014-7-12 00:28
标题: 高县庆符：小心房屋销售陷井？
　　高县庆符：小心房屋销售陷井？
　　　有的门市或房屋，本来市场价只值一万每平米，却报出了二万多的高价。为了让人觉得购买值得。搞出了如此策略：谁买了这房子或门面，就可享有包租10年或20年，且还先支付二年或三年的租金（如按每间租金４０００元计算，一年４万左右）。若真能包租约定二十年或三十年，算一算账，每年按4万的租金，可获利80-90万。即可全部收回成本，非常值。
但，我们想一想，谁家公司有这样的实力？一定会包租十年或二十年或更长的三十年？我们相信世界除中石油或者“沃而码”之流可以外，在诸如庆符这个地方，企业赚了钱，除了支付自身租金外，还有这么多利润再来包租“周边全部房子的租金”？这个账可算一算？我们相信，成都春熙路也不会有人，为了你的门市能租出去，包租多少年的事？
在实际操作过程中，就算如此，也确确实实有能一次性支付前期二三年的包租费用！我们想一想，实际上，是不是？会不会？就是将只卖一万每平米的房子，提高到每平米二万，将多出的每平米一万的价格，全部返还给你。（若按一间门面面积４０平方计算，市值一万每平方计算一间的门市，价值只值４０万。若提高到每平米２万计算，期望值为８０万？实际可以将本来就值４０万的房子，先卖你８０万，再返还你１０万或２０万，赚的是谁，就一目了然了。

（注：本故事，纯属虚构，若有雷同，纯属巧。但，宜宾或其它城市确实有这种巧合）

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作者: 天大地大我最大 时间: 2014-7-12 00:54
广告位，，坐下看看

作者: 吉公 时间: 2014-7-12 08:21
那些都是骗人的，谁信谁上当！

作者: 长发飘飘 时间: 2014-7-12 15:45
学习了哈

作者: 真实高县 时间: 2014-7-13 14:42

吉公发表于 2014-7-12 08:21
那些都是骗人的，谁信谁上当！

请教吴律师，若有这样的事，没有按约定包租十年或二十年？算不算欺诈？
若算得上欺诈，金额上几千万或者上亿元，该判多少年？

作者: 一有话就说 时间: 2014-7-13 18:38
楼主说的很有道理，目前门面销售的确存在这么一个问题，但是，我个人觉得不很全面简述如下。
第一：关于商铺的价格水分。地产类的产品，都存在水分，判断水分的标志就是租售比，一般超过实际年租金20倍以上的就是水分（当然也有例外）。
第二，关于返租的可行性。楼主质疑返租这一促销手段，不是没有道理，但是，也不是所有的返租都属于是诈骗。对于房产投资和商业运作，也许你没有去研究，而是单纯站在一个购房者角度看的。作为投资性房产，影响投资预期目标的，首先当然是地段，但是地段并非唯一决定性因素。除开地段以外，还有另一个重要因素，就是运作（炒作仅是运作的一种方式，不可混为一谈）。商业运作的前提必须有一个较大的商人对某一区域进行整体统筹，整体包装，整体招商，整体开发。如果把门面简单分割，任其自然发展，如果地段本身不具备优势，那么，及时10年，20年哪怕30年也很难形成气候。符江凯华路修建至今已经接近20年，仍然是毫无起色，这就是失败的例子。相反，如果对某一区域进行整体运作，统一经营，将同类商品集中于某一区域，则会形成抱团效应，会吸引大量顾客前来，从而克服本身地段存在的不足，经过5-10年发展，这一区域就会形成比较成熟的商业中心，到时候，房产会成倍增值，效益很翻番。远的例子，如沃尔玛前些年都是远离城市，但其往往带动一片区域发展的例子，暂不讨论，就讲咱符江的现实例子，如，东升家园楼下，2、3年前人迹罕至、而是不生蛆，被某人整体运作以后，成了高县的建材城，但凡要买建材的，都会去那边瞧一瞧，现在也就成了一个“建材商业中心”；再如，原来，绿源超市，大门紧闭，晚上走在旁边担心被抢劫，现在，因绿源超市入住，晚上不能说车水马龙，但至少也还算比较热闹，这就是有整体运作的功效。我有理由相信，如果商家的确有整体运作的想法，且有充足的时间（一般是10年），则完全可以将一个地方运作得非常成功（这就是有些开发商要求顾客必须将门面返租给他们的原因）。如果用心经营，开发商收益构成一般是：前三年用较低租金甚至免租招商引资，形成人气，这两三年一般是折本的；中间三年一般能将房租收益维持在签订合同的水平，甚至能弥补前两三年亏空，后几年一般属于其收益阶段，绝对能远远超过返租款，赚取一定利益。
第三，风险问题。任何投资都有风险。第一个风险是被诈骗。这个不用多说，想必大家都清楚。第二个风险是经营不善，就是开发商预想的，结果没能实现，一般太大的项目可能存在这一风险，如宜宾占地达数百亩的专业市场（要填饱这个市场，需要多少商家，门面或将成为供大于求）。第三，升值空间大小和快慢。如果门面不升值，或者升值不快，仅凭目前自己去租的那点租金，连资金利息都不够（银行存款年收益为5%，如贷款则年需缴费10%），这是注定了折本的。有些单纯卖门面，倒是没有提返租，不存在诈骗的可能，但是，他的价格或许比返租的还要高，比如，一些鬼花花都没有的地方，也开价1.5万甚至2万，大家想，这样的门面。虽然没有被诈骗，但已经直接宣判了死刑，连幻想都没有了。
所以，我的看法是，不要盲目认同，但也不可盲目排斥，机遇与风险并存。作为投资者，应该认真了解开发商资质和业绩，看他售后服务如何；同时对其运作方向进行分析，如果认为可行，则可以果断下手；如果认为有风险，可以多咨询，多分析；如果认为纯粹是推销房子，则请远离之。同时提请大家注意的是，倒是有些私人卖房，收益太小，价格奇高，上涨空间全靠前两年那种房价暴涨和人流增加，而现在，这种机会将变得更小。同时，由于已经是十几甚至二十年的门面，商业土地使用期限只剩下一半，未来到期后政策如何调整尚不得而知，这个风险才是最大的。
投资置业，人生之大事，万望各位朋友三思。如果有需求，又信任的话，可以与我交流。

作者: 一有话就说 时间: 2014-7-13 18:39
购买商铺，目的是要实现保值增值。那么，在选购商铺时应该注意哪些因素呢？
一看地段。地段是商铺增值的首要因素，这个不用赘言，大家都知道的；
二看规划。除了目前的地段，第二个重要的因素就是看规划，因为规划一般是由政府制定的，如果政府制定了规划，例如：新城市建设、新商住小区规划、新产业中心规划等，那就等于政府会有大量资金投入到那个地方，则那个地方未来会升值，由政府力量作保障。
三看专业团队。专业团队的力量不容小觑。一般一两家十家八家小商家根本形不成气候，需要具有雄厚实力的商家进行统一规划建设招租运作。有专业团队运作的商铺市场培育期会成倍缩短，投资者利益保障更大。
四看环境。主要要看:商铺所处的街道宽窄，决定了是否会在未来被淘汰；周边聚居情况，决定了消费市场的大小；交通条件，决定了未来发展的方向；最后还包括商铺朝向、商铺所处的同侧是否有梯坎、巷道等影响人流的因素，等等。
五算租金。一般来说，投资新商铺的年租金收益应该至少为4%，10年以上商铺年租金至少应为购买总额的7%，20年以上至少应为11%，30年左右商铺至少应为15%，40年以上商铺，呵呵，等国家把商铺的土地增值税等政策完善以后再说吧（目前暂时实行无费用续期），那个现在不好断言。
（以前发过的，今天再发）

作者: 三木 时间: 2014-7-14 10:42
买门面按当时门面租金算，20年内不回本，那都不要投资。2014房子必降价原因：（1）国家干部和公务员，在当下这个时候绝不会出钱买房，可能会造成惹火烧身；（2）有一套房的在这个时候再去买第二套房，就等着房产税叫你踹不过气来；（3）开发商想拿地，相关负责人一定秉公办事，不敢让开发商占便宜，造成不敢送也不敢接收的局面；（4）开发商先前拿的高价地，现在银行催得急，只能低价保本甚至少亏都要卖房；（5）当下拥有房子多不一定是好事，或许就是给你带来祸端的开始；（6）只要堵住能买得起房的怕买房，房价不降还真邪了！

作者: 斌_斌 时间: 2014-7-14 23:15
学习了哈。。。。。。。。。。。

作者: 高县一把刀 时间: 2014-7-14 23:54
高县人，扎起!

作者: 金粉 时间: 2014-7-14 23:55
众里寻他千百度，蓦然回首在这里！

作者: 坏情人 时间: 2014-7-16 17:24
有需求，就有市场。大家都不去买，他就回归大自然了。

作者: 开心@每一天 时间: 2014-7-16 19:06
http://bbs.cnjxl.com/thread-140098-1-1.html
CCTV6出品-热播喜剧-让你开怀一笑

作者: 真实高县 时间: 2014-7-19 23:24

高县一把刀发表于 2014-7-14 23:54
高县人，扎起!

屏山建材城，就是包租十年？现在为止，就是全市最大的烂尾？小心，小心。

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