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标题: 符江房产简要分析 [打印本页]

作者: 决不盲从 时间: 2010-1-17 17:06
标题: 符江房产简要分析
看供给关系：
1、符江东区交通便捷，地平宽大，可围绕新迁政府几大新居住区，其他县城无法比。
2、故居下到宜庆路，可沿河修别墅群
3、县中右侧到三桥建两个大型小区
4、锦绣名都到筑景小区辶间尚有大片土地
5、政府不可能不卖地，房价降一半利润都大，开发商不可能闲着。
以上地均在规划中，到城中心只需几分钟骑车时间。当城市扩大均可向外辐射。
再看需求：
1、文江的房子不可能不住人，高县又不是能比其他县人口多
2、走进符江各小区，入住率很低，卖房的多不多？
3、符江房价谁在推动，开发商和一群自以为是投资客的贪官婆以及小部分无房户，去看看锦绣和玫瑰小区就知道了
中国的房价已超出人均降入的多少倍，病态国家，网上骂声一片了；共党会怎么办，让炒房客尝尝专政的利。
当十多万人民币不下仔时，甚至天天减少时，卖吧，房管局发财了。看看日本房地产的十年寒风。看看前年破产的炒房客。
有一批“有钱人”以为自已是投资，却连什么叫资本市场，什么叫迪拜危机都没有研究过，就想投机，用官场的收入去轰开发商，又一次坑了刚性购房者。

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:26
呵呵，有点个人不同看法可以交流不？恢恢认为：

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:27
符江房价谁在推动，就住房来说比起十年前300--400元每平方米的时候

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:28
1 取得土地的成本在增加：比起十年前的民间土地市场（失地农民搬迁调换和原住户拆迁补偿的土地，主要用于迫切建房--必须有居住的房子啊！！，业主由于融资渠道狭窄，经济条件不是很理想等等，往往很低廉的价格在尚未修建或修建过程的时候卖房，更心痛的是房建好了，债主来催（比如材料款、工钱）的时候为了还债也许更低的价格抵债，债主为了变现转手再卖，不自觉的被参与了其中（当时的建安成本在280--380元每平方米，转手价格300--420元每平方米）====土地成本基本没计算。开发商现在取得土地现在一般15--25万每亩的实际成本，估计现在分摊的楼面地价应在150--200元每平方米。

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:29
2 建筑成本增加：在2008年5月12日地震后，政府对建筑标准提高了（如原来的预制板构件不可以使用，直接导致钢材和水泥用量增加和用工量增大和工期的增长。同时建筑材料的单价有所变化（比如红砖和碎石、石粉的运费和买本和几年是两个概念）另外建筑工人的单价，相信经历装修的朋友不会忘记，估计小工35-50元大工80-120元每天（现在的建安成本，恢恢不才，不按定额计算的话，实际上低于定额也应在700-750元每平方米，如果再低于这标准的话，建筑质量肯定是过不了关的。这也是开发商理由之一。

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:30
3 规划调整：现在没有“一县两城”的说法，在一定程度说符江房地产市场就是一“抽水机”把许多所谓的刚性购房者（特别是上半县）拉到此地作为参与者（比如：各乡镇的教师，行政事业人员，外出打工有积蓄群体，各乡镇经营比较成功企业人员和个体户）这部分群体就是一种强大的推力和向心力，这是房产开发商底气足的原因

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:30
4 融资门槛的降低：公积金贷款、农行住房按揭贷款、邮政储蓄二手房抵押贷款等等难度降低，在一定程度上让缺钱购房者不用一次性付款，促使购房成为了可能，这也是房产开发商底气足的原因。

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:31
5 周边县域的影响：珙县、筠连县城住宅一般在1700--2200元每平方米之间，本地的价格目前维持在1000--1500元每平方米之间，很多房地产市场参与者的心理承受着一定的压力，正如楼主说的刚性购房者其实也很可怜，“得赶紧买！！！”其实筠连、珙县县城的价格比符江价格高有一定的原因，两处的旧房拆迁成本比本地高出许多，分摊下来的楼面地价应该比本地多出300--450元每平方米。这更是房产开发商底气足的原因。

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:31
6 旧房交易税赋的增加：很多人都知道2010年开始，持有期未满5年住房交易在原来税赋的基础上须加增营业税，而增加部分最终转嫁到购房者头上。国家是想治本，打击炒房者行为，只是没想到治标的代价最后是符江的购房者。（楼主说的“卖吧，房管局发财了”，恢恢不认同此观点，呵呵，至少应该是税务局或国家发财了，）

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:32
恢恢估计了一下符江目前的购房群体：
上班族：各乡镇的教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员和原住文江镇教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员需改善居住条件的群体占百分之50左右
外出打工成功者：百分之15左右
各乡镇企业人员和个体户：百分之10左右
开发商炒作和投资待收益群体：百分之10左右
潜在购房散户：百分之5左右
本地居民和失地拆迁户：百分之10左右

作者: 面带恢恢 时间: 2010-1-18 00:33

另外，恢恢估计现在的住宅价格构成：
楼面地价：150--200元；（取得土地成本，有可能的拆迁费用，土地出让金，土地管理费用，投标费用）
建安成本：700--750元：（材料费用，工程费用，监理费用，建房规费，地勘、设计费用，测绘费用，施工人员保险费用，管网、道路、绿化建设费用）
垫资利息和税金：50--150元（营业税，建安税，银行贷款利息）

其他隐性开支：20--30元（广告费用，接待招待费用，无法估计的开支）
开发商利润：基本维持在上述之和的百分之30左右，
房价应为920*（1+0.3）=1196元或者1130*（1+0.3）=1469元----也就是目前符江房价的空间
当然，开发商不仅仅是这点利润，比如有营业房和车库，还有楼坪花园的价值就是纯赚的了。
呵呵，上述文字是恢恢不成熟的个人意见，请大家指正。

作者: 想喝点酒 时间: 2010-1-18 12:25

内行,高手

作者: 周家湾湾主 时间: 2010-1-18 20:13
楼上的一定是圈内人士吧，分析的太透测了

作者: 过往烟云 时间: 2010-1-19 09:03
楼主一定是地产内行，佩服佩服

作者: 星晴 时间: 2010-2-6 23:10
修别墅有好多人会买？有钱买的还不都去外地买了

作者: 尹川 时间: 2010-3-4 00:04

恢恢说得比较中肯，而发帖的楼主，言辞中有不少偏激的词语，显得心态不太好。

作者: 水蓝儿 时间: 2010-3-4 09:45
恢恢说得不错。

修建小区，现在都要求有一定的绿化率。
这个绿化率的土地成本要摊到房价上去的噢。

作者: 严小龙 时间: 2010-3-16 20:06
我现在就在浙江打工……本想买一套房的……几次都被别人买光了……是真的有这么多人买房呢，还是有人在炒房呢？？我在外面都7年了，对家里的行势不太了解，有人能具体的告诉我一下吗？？

作者: 茉莉 时间: 2010-4-8 23:26
想回来买房养老

作者: LBXXCHEN 时间: 2010-6-5 12:01
分析得还行。

作者: 德霖装饰 时间: 2010-6-15 18:18
阅

作者: 博世集成吊顶 时间: 2010-7-6 13:22

QUOTE:

以下是引用面带恢恢在2010-1-18 0:32:30的发言：
恢恢估计了一下符江目前的购房群体：
上班族：各乡镇的教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员和原住文江镇教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员需改善居住条件的群体占百分之50左右
外出打工成功者：百分之15左右
各乡镇企业人员和个体户：百分之10左右
开发商炒作和投资待收益群体：百分之10左右
潜在购房散户：百分之5左右
本地居民和失地拆迁户：百分之10左右

房价高是被买出来的,就拿硕勋中学后面那个楼盘来说,开盘没几天,房子就卖的差不多了,开发商能不涨价.(住房和门市价)

楼上的购房群体比率来看,我不是太清楚后面六者之间比例关系,但楼上讲到事业单位的购房比例达到5成的观点,我还是比较攒同的.至少是多数,这个群体的购房速度应该是要比后五者快些,因为有公积金放货吗,又有固定工资.(当然也有钱多拿钱去扎的）

所以当一个楼盘在开盘没有几天就卖了近5成左右的房子,后面的住房标价会不会涨呢?镇上整体的售房价会不会一起跟风涨价呢?答案当然是肯定的.

小弟不才,个人想法而已,没有针对性,仅供讨论.

作者: 旅行者 时间: 2010-7-19 07:56

分析的太棒了！

但是庆符镇作为高县的新城，财政投入相对会更多些，所以发展的优势肯定比文江好，这是毋庸置疑的！但是，政府有的时候确为了盲目的卖地赚钱，忘了很多该做的东西！

比如，现在为了让庆符镇的房价炒得更好，投资2000万又一次建设公园，文江呢，好像还是一些企业出资来对柳湖公园进行补修！庆符镇修一条围城路花了接近3000万，原来文江的围城路花146万就解决问题的，修了12年了，还没有修好！再说建筑商的成本，低价成本在300每平米以内都还是可以接受的，现在经过他们的炒作，低价涨到了接近400每平米；而他们从农民手中买来的时候，还不到80元一平米；现在政府为了炒作，又故意控制石粉，石子这些重要原材料的生产，使其建筑成本从420每平米，上升到了近500每平米；所以，综合各种因素来看，高县的低价和房价里面的水分太多，开发商和政府都有很大的水分放在里面！

作者: 方天画戟 时间: 2010-7-26 23:13
不同意楼上“政府为了炒作，又故意控制石粉，石子这些重要原材料的生产”的说法，石粉厂停产整顿是市上的文件

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