土地证的问题

出黄水口

现在我在进行二手房交易，房产证已办完，在办土地证，因为是划拨用地我担心会被国土局改成70期限的出让土地，并要交土地出让金才能办理土地变更登记，发新证。有办理过类似交易的朋友请告诉我1、土地性质改成出让土地吗？2、为了节约交易成本，不办理土地变更登记只我和卖方签个协议是否可行？