[原创]卖房屋不讲诚信 买房人获得赔偿

吴律师

房屋共有产权界定应以登记为准

  卖房屋不讲诚信  买房人获得赔偿

       陈某与姚某签订房屋转让合同后，在房屋过户、交付前，因市场房价上升等因素，陈某以自己的出让行为侵犯了共有权人的利益为由，主张合同无效，反悔不想出让房屋，近日，  四川省高县人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，判决房屋买卖合同有效，陈某返还姚某定金10000元。
        2005年9月6日，姚某与陈某签定一份房屋买卖合同，陈某自有的一套住房以9.5万元价格转让给姚某，双方约定，签订合同时，姚某支付定金5000元，双方完清产权权属过户登记手续后余款90000元一次性付清，双方完清一切手续后，陈某将房屋交付姚某，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，姚某即支付了5000元定金。陈某将房屋产权证交付姚某。9月9日，姚某应陈某的要求，给付陈某房款85000元。双方口头约定，余款5000元待产权过户登记办理后支付。后，陈某反悔不愿转让房屋，双方发生争议，诉至法院。
         姚某向法院诉称双方依法订立合同后，根据合同约定在房管局办理房屋产权过户登记过程中，陈某单方反悔，不履行交付房屋和协助办理产权过户登记的义务，侵犯了自己权利，请求确认双方签订的房屋转让合同有效，并解除合同，判令陈某返还房款85000元，双倍返还定金10000元。
         陈某辩称双方订立的房屋转让合同因还没有办理产权过户登记和未经房屋共有权人--我妻子李某和我父亲陈某某的书面同意而擅自处理共有财产，属无效合同。因主合同无效，定金约定也无效。
        陈某之妻李某辩称：我与陈系夫妻，转让的房屋系夫妻共有财产，未经书面同意，陈擅自与姚订立的转让合同侵犯我的共有权和优先购买权，因违法而属于无效合同。该房屋转让合同未办理过户登记手续，未生效。
        第三人陈某之父陈某某主张1998年修建该房屋时（讼争之房）自己与老伴共同出资40000元，自己也是该房屋共有权人，陈某未自己书面同意擅自转让该房屋是侵权行为，请求法院确认该转让合同无效。
         法院经审理后认为：合同的有效与否和房屋的所有权变更是两个法律概念，并不因未办理权属变更登记而否认合同本身的效力。国家对房屋实行权利公示制度，房屋的所有权转移必须办理过户登记，在房屋上设定其他权利也必须进行登记，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《房屋共有权证》，判断房屋是否房屋所有权和共有权人的根据是上述房屋权证书。本案讼争房屋的权属证书上载明的权利人为陈某一人。陈某转让属于自己的财产且没有欺诈、胁迫等法定事由，因此属于是合法行为，双方订立的房屋转让合同有效，合同订立后双方应按照诚实信用的原则履行合同，姚某已履行交付购房款和定金的义务，由于陈某未履行合同约定的义务，属违约行为，应双倍返还姚某定金，同时姚某有权要求陈某继续履行交付房屋的义务。鉴于陈某已明确不履行交付房屋和协助办理过户登记的义务，致使合同目的不能实现，姚某也有解除合同的要求，因此，解除双方订立的合同，陈某在判决生效后十日内返还姚某房款85000元并双被返还定金10000元。
        虽然转让的房屋系李某与陈某的夫妻共同财产，对夫妻共同财产有平等处理权，但由于李某参与了订立合同并实施了收取定金和房款的行为，还曾与姚某、陈某一起到房管局办理过户登记手续，因此，姚某有理由相信陈某转让房屋是取得其同意的，姚某是善意取得人，因此李某主张转让合同无效理由不能成立。是否由于陈某某没有持有房屋共有权证书，不属于《城市房地产管理法》第37条第1款第4项规定的“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”的情形。陈某某与陈某之间的纠纷属另一法律关系，驳回陈某某的请求。  

无言

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