符江房产简要分析

决不盲从

看供给关系：
1、符江东区交通便捷，地平宽大，可围绕新迁政府几大新居住区，其他县城无法比。
2、故居下到宜庆路，可沿河修别墅群
3、县中右侧到三桥建两个大型小区
4、锦绣名都到筑景小区辶间尚有大片土地
5、政府不可能不卖地，房价降一半利润都大，开发商不可能闲着。
以上地均在规划中，到城中心只需几分钟骑车时间。当城市扩大均可向外辐射。
再看需求：
1、文江的房子不可能不住人，高县又不是能比其他县人口多
2、走进符江各小区，入住率很低，卖房的多不多？
3、符江房价谁在推动，开发商和一群自以为是投资客的贪官婆以及小部分无房户，去看看锦绣和玫瑰小区就知道了
中国的房价已超出人均降入的多少倍，病态国家，网上骂声一片了；共党会怎么办，让炒房客尝尝专政的利  。
当十多万人民币不下仔时，甚至天天减少时，卖吧，房管局发财了。看看日本房地产的十年寒风。看看前年破产的炒房客。
有一批“有钱人”以为自已是投资，却连什么叫资本市场，什么叫迪拜危机都没有研究过，就想投机，用官场的收入去轰开发商，又一次坑了刚性购房者。
  

方天画戟

不同意楼上“政府为了炒作，又故意控制石粉，石子这些重要原材料的生产”的说法，石粉厂停产整顿是市上的文件

旅行者

     分析的太棒了！

     但是庆符镇作为高县的新城，财政投入相对会更多些，所以发展的优势肯定比文江好，这是毋庸置疑的！但是，政府有的时候确为了盲目的卖地赚钱，忘了很多该做的东西！

     比如，现在为了让庆符镇的房价炒得更好，投资2000万又一次建设公园，文江呢，好像还是一些企业出资来对柳湖公园进行补修！庆符镇修一条围城路花了接近3000万，原来文江的围城路花146万就解决问题的，修了12年了，还没有修好！再说建筑商的成本，低价成本在300每平米以内都还是可以接受的，现在经过他们的炒作，低价涨到了接近400每平米；而他们从农民手中买来的时候，还不到80元一平米；现在政府为了炒作，又故意控制石粉，石子这些重要原材料的生产，使其建筑成本从420每平米，上升到了近500每平米；所以，综合各种因素来看，高县的低价和房价里面的水分太多，开发商和政府都有很大的水分放在里面！

博世集成吊顶

QUOTE:

以下是引用面带恢恢在2010-1-18 0:32:30的发言：
恢恢估计了一下符江目前的购房群体：
上班族：各乡镇的教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员和原住文江镇教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员需改善居住条件的群体占百分之50左右
外出打工成功者：百分之15左右
各乡镇企业人员和个体户：百分之10左右
开发商炒作和投资待收益群体：百分之10左右
潜在购房散户：百分之5左右
本地居民和失地拆迁户：百分之10左右

房价高是被买出来的,就拿硕勋中学后面那个楼盘来说,开盘没几天,房子就卖的差不多了,开发商能不涨价.(住房和门市价)

楼上的购房群体比率来看,我不是太清楚后面六者之间比例关系,但楼上讲到事业单位的购房比例达到5成的观点,我还是比较攒同的.至少是多数,这个群体的购房速度应该是要比后五者快些,因为有公积金放货吗,又有固定工资.(当然也有钱多拿钱去扎的）

所以当一个楼盘在开盘没有几天就卖了近5成左右的房子,后面的住房标价会不会涨呢?镇上整体的售房价会不会一起跟风涨价呢?答案 当然是肯定的.

 

小弟不才,个人想法而已,没有针对性,仅供讨论.

德霖装饰

阅

LBXXCHEN

分析得还行。

茉莉

想回来买房养老

严小龙

我现在就在浙江打工……本想买一套房的……几次都被别人买光了……是真的有这么多人买房呢，还是有人在炒房呢？？我在外面都7年了，对家里的行势不太了解，有人能具体的告诉我一下吗？？

水蓝儿

恢恢说得不错。

修建小区，现在都要求有一定的绿化率。
这个绿化率的土地成本要摊到房价上去的噢。

尹川

恢恢说得比较中肯，而发帖的楼主，言辞中有不少偏激的词语，显得心态不太好。

星晴

修别墅有好多人会买？有钱买的还不都去外地买了

过往烟云

 楼主一定是地产内行，佩服  佩服

周家湾湾主

楼上的一定是圈内人士吧，分析的太透测了

想喝点酒

内行,高手

面带恢恢

另外，恢恢估计现在的住宅价格构成：
楼面地价：150--200元；（取得土地成本，有可能的拆迁费用，土地出让金，土地管理费用，投标费用）
建安成本：700--750元：（材料费用，工程费用，监理费用，建房规费，地勘、设计费用，测绘费用，施工人员保险费用，管网、道路、绿化建设费用）
垫资利息和税金：50--150元（营业税，建安税，银行贷款利息）

其他隐性开支：20--30元（广告费用，接待招待费用，无法估计的开支）
开发商利润：基本维持在上述之和的百分之30左右，
房价应为920*（1+0.3）=1196元  或者1130*（1+0.3）=1469元----也就是目前符江房价的空间
当然，开发商不仅仅是这点利润，比如有营业房和车库，还有楼坪花园的价值就是纯赚的了。
呵呵，上述文字是恢恢不成熟的个人意见，请大家指正。

面带恢恢

恢恢估计了一下符江目前的购房群体：
上班族：各乡镇的教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员和原住文江镇教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员需改善居住条件的群体占百分之50左右
外出打工成功者：百分之15左右
各乡镇企业人员和个体户：百分之10左右
开发商炒作和投资待收益群体：百分之10左右
潜在购房散户：百分之5左右
本地居民和失地拆迁户：百分之10左右

面带恢恢

6 旧房交易税赋的增加：很多人都知道2010年开始，持有期未满5年住房交易在原来税赋的基础上须加增营业税，而增加部分最终转嫁到购房者头上。国家是想治本，打击炒房者行为，只是没想到治标的代价最后是符江的购房者。（楼主说的“卖吧，房管局发财了”，恢恢不认同此观点，呵呵，至少应该是税务局或国家发财了，）

面带恢恢

5 周边县域的影响：珙县、筠连县城住宅一般在1700--2200元每平方米之间，本地的价格目前维持在1000--1500元每平方米之间，很多房地产市场参与者的心理承受着一定的压力，正如楼主说的刚性购房者其实也很可怜，“得赶紧买！！！”其实筠连、珙县县城的价格比符江价格高有一定的原因，两处的旧房拆迁成本比本地高出许多，分摊下来的楼面地价应该比本地多出300--450元每平方米。这更是房产开发商底气足的原因。

面带恢恢

4 融资门槛的降低：公积金贷款、农行住房按揭贷款、邮政储蓄二手房抵押贷款等等难度降低，在一定程度上让缺钱购房者不用一次性付款，促使购房成为了可能，这也是房产开发商底气足的原因。

面带恢恢

3 规划调整：现在没有“一县两城”的说法，在一定程度说符江房地产市场就是一“抽水机”把许多所谓的刚性购房者（特别是上半县）拉到此地作为参与者（比如：各乡镇的教师，行政事业人员，外出打工有积蓄群体，各乡镇经营比较成功企业人员和个体户）这部分群体就是一种强大的推力和向心力，这是房产开发商底气足的原因