房闹”引出拐点？有开发商将降价解释为短期调整

一有话就说

当徐杰再次看到上海出现因房价下行老业主维权的消息后，更加坚定了楼市下行的看法。    徐是北漂一族，2005年大学毕业后在北京从事广告业。尽管工作已经六年，但至今仍然未能实现“居者有其屋”的理想。不过，8月通州发生的“房闹”事件开始让徐杰充满希望，楼市也许真的要降价了。“房闹”事件的频发，正是楼市处于十字路口的真实写照。不可否认的是，“房闹”事件加剧了普通居民对楼价下行的预期。虽然当前对拐点论业界仍无统一看法，不过价格的下行和蔓延似乎来临。
    鲁中晨报全媒体记者　张顺军
    “房闹”频发
    在上海，多名不满中海御景熙岸[最新消息 价格 户型 点评]开发商大幅降价的老业主要求维权，在未得到满意答复后与现场保安发生冲突。自8月份开始，北京郊区的通州因为楼盘的降价就屡屡曝出老业主维权事件。
    “虽然很多市民对业主维权有不同看法，不过越来越多的事例证明，上海楼市的确和以前不一样了。”在上海工作的浙江人杨民生25日这样对本报说。
    杨所说的业主维权是指10月22日，多名不满中海[简介 最新动态]御景熙岸开发商大幅降价的老业主要求维权，在未得到满意答复后与现场保安发生冲突。据悉，该楼盘的均价屡屡出现下调，最高幅度达到40%左右，这引发了老业主的不满。
    与之相似的还有，近日数百名老业主在龙湖地产[简介 最新动态]上海嘉定新城龙湖[简介 最新动态]郦城售楼处聚集。这一事件的导火索是该楼盘销售价从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米，许多刚刚买房的市民感觉吃了大亏。
    后果惊人相似，业主与保安爆发冲突有人受伤，售楼处也一片狼藉，无法正常营业。
    这并不是最早的“房闹”事件。自8月份开始，北京郊区的通州就屡屡曝出老业主维权事件。位于通州的金禧花园、东方玫瑰、京贸国际等楼盘，因为楼盘的降价，老业主不满纷纷找开发商理论。
    值得关注的是，因此前购买的商品房项目降价，京贸国际城[最新消息 价格 户型 点评]业主在中秋期间采取围堵售楼处等方式找开发商讨要差价，并与开发商销售人员发生冲突。9月份，通州警方以涉嫌带头扰乱社会公共秩序为由，将两名“维权”业主刑事拘留。公开资料显示京贸国际城此前最高曾售价每平米26800元，后降至每平米19800元，开发商为部分业主进行了差价补偿。不过令许多老业主想不到的是，该楼盘再次出现大跌。
    就在几天之前的10月20日，北京东五环外楼盘“远洋一方”也遭遇业主聚集在远洋地产总部维权。“房闹”事件频发，房地产行业俨然进入一个多事之秋。
    促销加码
    自从8月以来，楼市促销声音渐起，到“银十”的步入尾声，国内一些城市特别是一线城市的促销不断加码。进入9月份，更多的开发商开始降价。
    细细梳理不难发现，诸多“房闹”事件发生的共同原因是，楼盘的促销力度加大，这引发了老业主的不满，最后升级为“维权”行为。
    开发商的降价行为不难理解。在一线城市，成交量大幅度下滑，导致部分开发商资金捉襟见肘。往年的“金九银十”在今年并未收获颇丰，开发商无奈降价促销。
    自从8月以来，楼市促销声音渐起，到“银十”的步入尾声，国内一些城市特别是一线城市的促销不断加码。“尽管仍有五六万的房子，但很多位置不佳的楼盘开始大幅促销。”杨民生说，一些楼盘的均价下跌了四五千元，整个楼市很不景气。
    仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价。10月24日，中国指数研究院发布的最新报告显示，上周被监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上。
    当前北京、上海、深圳等一线城市的降价行为汹涌。一向对楼市价格敏感的徐杰告诉记者，北京通州的房子降得最多，据他了解，一些楼盘在年内的降价高达40%左右。
    据《第一财经日报》报道，北京城区房价依旧坚挺，但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流。2011年7月份通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。
    引来拐点？
    越来越多“房闹”事件的出现，是否代表着楼市拐点已真正来临，业界的判断仍然不一。目前，有开发商还是将此次降价解释为短期的调整。
    当前，对“房闹”事件的本身，外界还有较多争议，比如业主维权的法律界定等，不过越来越多“房闹”事件的出现，使得居民对价格下行的预期更加强烈，房闹事件折射出楼市清淡的一面。越来越多“房闹”事件的出现，是否代表着楼市拐点已真正来临，业界的判断仍然不一。目前，有开发商还是将此次降价解释为短期的调整，楼市的中长期走势依然是上涨。
    至于这波调整期到底有多长，也许现在谁也下不出定论。有分析人士指出，面对一再打压的市场，越来越多的品牌房企开始主动调整。在政策面继续从紧的情况下，年底之前还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。
    不断减少的成交量、不断紧绷的资金链。不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。值得关注的是，对行业风向素来敏感的万科在7月份启动了“万团大战”行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。随后万科在深圳推出更高级别的优惠。
    标准普尔近日公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。
    有观点认为，在一线城市，多家房企巨头“降价自保”已经是不争的事实，并有望引发大量中小开发商集体跟进，由此价格下行和蔓延的时代似乎来临。
    令一些开发商担忧的是，宏观调控依然没有放松的迹象，这也同样可能引发降价潮的来临。不过，也有分析称，尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。
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    今年5月，上海市发改委发布的“一房一价”实施细则中，即提到商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。但对于降价范围，上述细则并未明确。

斌_斌