绝招：房屋销售中的政策性问题。

真实高县

房屋销售中的政策性问题。
      1、防止房屋销售中的“水池”效应。开发商总以各种方式，如登记、排号等形式，摸清有意愿想买房的人的多少。像水池一样，等水多了，再开盘。再根据水多少，决定房价。有的开发商，在人少时，按排员工或者亲朋好友加入“水池”，带来火热形态。欺骗他人。后来者有买的，才叫自己人退出。
      2、防止房屋销售中的“信息公开”。按国家法律、法规。所有的房屋必须取得“售房许可证”，且房管部门或住建部门，必须公开商品房销售的信息。让公众知道某盘销售情况，防止开发商“捂盘”。比如，政府部门必须让老百姓，可以查到某盘房屋销售的情况，否则，政府相关部门失职，是和开发商一起欺骗消费者。 为此，买者，可以到房管局或者住建局，要求提供某盘销售的情况。再决定。不要听开发商廛，没有房子了，快快签合同。
     3、防止开发商跑路。开发商取得土地后，一般来会再投多少钱在建房。都是让建筑商垫资建设，开发商设立售房部收钱。建筑商为防止开发商的房屋销售出现“资金断裂”的情况，都会与开发商签订“建筑工程费与房屋产权挂钩”的合同，若出现建筑开发商建筑到一定时候，开发商拿不出钱，建筑商就会按成本抵扣所建房，或者建筑商折抵给银行或者担保公司，所以开发商必须有“水池效应”。水池水多了，开发商房屋销售就好，建筑商就会有保障，原抵扣的部分房屋，就会解除抵扣合同（隐形的），转手销售给消费者。开发商就盘活了，若房屋销售不好，建筑商垫不起了，就会出现资金断裂，开发商就只有跑路了。（全国有的是）。为此，买房者为防止此类事情发生，最好等房屋建设好后，再决定，符江有的是房子。
    4、防止倒房。有的开发商因资金问题，向民间借贷，往往都了将部分房屋或门面通过合同的方式折抵给了出资者（融资方），一般会达成两种方式，一是若开发商支付不起利息和本金，就按远抵于市场价的方式抵扣融资方。若房屋或门市销售好，融资方除了收取利息本金外，还可以将抵扣的房屋或门市与开发商分利。融资方也可转手将门面倒卖给别人。为防止这个，必须看清某盘的房子销售情况，除要求政府部门公开信息外，还应该对开发商房屋，以及周边市场，有一个最基本的认知。
     5、什么情况下可以悔约（解除房屋销售合同）。房屋（门面）销售是一种消费行为，买房就是买产品。产品必须符合国家强制性法律法规。本着此点就可以悔约。具体讲，房屋消费作为产品，必须合格。一般房屋或门面是否合格，要看四点：一是国家强制性指标是否达标：如容积率，绿化率、建筑密度。以上指标一般都在开发商购地时，就会向全社会公开、公示，建设行政主管部门或规划委员会，必须根据此指标，审批此地或者小区的强制性指标，规划设计好后，还必须向社会公开公示，与四周签字认可。若开发商建筑的小区或门市，没有按购地指标进行建筑，或者没有达到购地时相关指标，该小区就是不合格产品。按“消法”不合格产品，就可以退，当然就可以悔约，还可以追究一切损失。二是相关的配套指标必须达标。如开发商必须提供的小区停车位，公共设施必须符合“规划”出现任改娈的都是不合格的。一般都在该小区住户数的70%左右。停车位是在小区中占用公共地点，收入还必须归小区全体业主。若有商业部门，停车位还是商业的N倍。三是若开发商在后期房屋销售中优惠比较大，（或间接降价），可以根据此，要求开发商修正房屋价格，否则可以悔约。四是房屋质量有问题或后期保障不符合国家相关规定。现在的开发房，行政主管部门必须户户开具验收证明，其中，面积和公共地等都有详细的规定，须符合国家相关规定。（仅供参考）
   （有事，待续）

小忆1975

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