[转帖]你知道住房公摊面积怎么计算吗？

吴律师

天天商报  2005-09-12 13:27:32.0  沈兴国  
   

　　早几天，市民丁女士到住在同一小区的朋友家做客，她家房子面积的大小正好与自家的差不多，可她竖看横看都觉得朋友家的房子比自家要大好几个平方米。为了证实自己的眼力，丁女士还拿尺子量了起来，结果发现朋友家房子的实际面积确实要比自家大出３平方米。丁女士遂向本报求助，希望帮其弄清楚房产公司到底有没有做“手脚”。事实上，像丁女士这样对房子面积大小有疑惑的购房者不在少数。那么，丁女士反映的情况到底是怎么回事呢？记者专门采访了绍兴市房地产测量队负责人蒋华金，请他为大家来做一些解释。









调查：住房公摊面积市民知之不多

　　记者曾随机采访了１０多位市民，请他们说出什么是住房公摊面积？哪些面积需要公摊？为什么要有公摊面积？多数人的回答都是比较模糊，根本没有说到点子上。更有甚者，竟把住房公摊面积错误地理解为供住户使用的小区马路、绿化等公共面积。

据蒋华金介绍，住房公摊面积是指住户所需要分摊的公用建筑面积，它与房子套内面积一起构成了一套商品房的建筑面积，从而为计算房价提供依据。

公摊面积多大比较合适？

公摊面积大，房子的舒适度就会提高。像本报早些时候就做过一个调查，发现老楼盘中，楼梯比较狭窄，以致于一些住户想添置一些家具，只能进行“空中运输”，这与该住宅的公摊面积过小有关，给住户造成的不方便也就显而易见了。但如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比。那么，公摊面积应该占多大比例呢？

据介绍，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在０．１８～０．２６之间，多层的分摊系数在０．１１～０．１６之间。当然，每个楼盘都要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。

蒋华金说，绍兴自从１９９９年正式成立房地产测量队以来，对每一套商品房的建筑面积，包括套内面积和公摊面积都要进行认真的测量，作为购房者交纳房款的面积依据。

每户公摊面积到底怎么计算？

上面我们提到的“公摊系数”其实是决定公摊面积大小的一个标准，那么什么是“分摊系数”？它和公摊面积有什么关系？

这里我们以一幢普通的５层楼房为例（底楼是车库或车棚），总的公摊面积＝楼梯间面积×５×单元数＋外半墙面积×５。

总的套内面积＝每层套内面积总数×５。

公摊系数＝整栋建筑物的公摊面积总和÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。

每户分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。

公摊面积包括哪几个组成部分？

根据２０００年８月１日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：

１．大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；２．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

案例解剖：

文中讲到市民丁女士所购买的商品房，在同一小区，同样建筑面积下，要比朋友家小３平方米，这种情况其实是正常的。

因为，商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。也就是说，本幢楼房的住户分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不分摊。假如有为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。因此，同一小区内的各栋单位的分摊面积是不同的。

链接：怎样才能弄明白住房公摊面积？

招式一：向房产商索取公摊数据；

　　在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据得出公摊面积，以明确自身的权益。

招式二：查阅有关资料；

　　业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

招式三：在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

友情提醒：

万一买卖双方真的就公摊面积一事发生纠纷，唯一的选择就是诉诸法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望在法制不断健全、政府监督力度不断加强、发展商诚信意识不断提高的前提下，购房者的权益能得到更好的保障。

高洲夜谈

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