定金＼订金＼预付款之异同

吴律师

　“订金”、“定金”、“预付款”之异同

　　在购房者中流传着这样一句话：“订金是陷阱的开始”，意思是说只要你交了订金就掉进了陷阱，难以自拔。因为订金交出容易、收回难，甚至有的购房者因为订金要不回来而勉强买了自己不太满意的商品房。

　　近年来，“定金纠纷”已成为房地产消费的投诉热点。在购房过程中，“订金”与“定金”究竟有何区别？购房订金到底能不能退？作为消费者，“定金纠纷”该如何避免呢？　　　市民投诉

　　案例

　　　今年9月13日，他携同家人到南海某楼盘看楼并选中了一套房子，该盘销售部陈小姐要求交订金20000元，当时杨先生身上只有2000元，于是他先交2000元。第二天，杨先生补足了余下的18000元订金。

　　第三天，杨先生因觉楼价有点贵感到后悔，陈小姐当即许诺，只要杨先生私下给她10000元好处费，可以给他降低总价4％。他觉得这样也划算，于是两人达成口头协议。当杨先生与家人商量时，认为私下要钱的销售人员素质不高，从而由质疑个人素质问题到质疑楼盘的质量问题。于是，杨先生致电陈小姐，不买楼，是否可以退订金。却遭到陈小姐责骂，并声称“订金是交到公司的，不能退”。

　　杨先生分别致电该楼盘的经理和主管，得到都是否定的答案。他感到疑惑，尽管购房有必要交订金，但由于双方的原因造成购房不成功是可以退订金的，现在开发商把责任推到他个人身上，又是否合理？杨先生还认为，售楼小姐的低素质导致他失去购房的欲望，并且他与开发商未签订书面协议，所以订金理应退回。

　　律师说法

　　四种情况可退订金

　　购房订金究竟能不能退？　订金、定金、预付款是三个容易混淆的概念：

　　(1)定金，据《担保法》属于合同担保的一种形式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。

　　(2)预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺，并不具有担保合同履行的作用。收受预付款一方违约，只须返还所收款项而无须双倍返还。

　　(3)订金，据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金视作交付预付款。开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。

　　　如开发商不具预售资格，购房订金应退；开发商具预售资格的，购房订金按约定处理。但下列四种情况开发商应退订金：双方未签订书面协议收取订金；签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确；双方对预售合同条款存在分歧且不能协商一致；广告承诺与实际状况不相符。

　　签订《认购书》前应当心定金风险

　　购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买意向时，售楼人员会要求您先交纳200—500元的“小订”。并承诺交款后，可以为您保留3—5天的房号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。

　　提醒：消费者除了对开发商和房屋进行深入了解外，还应当明确所交定金的性质；消费者在买房前一定要注意《认购书》约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，别轻易交所谓的“定金”。