[转帖]曝光房地产行业潜规则！不看此贴绝对后悔。

符江CEO

第一：开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，他们才给你好的房子

第二：大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折

第三：广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了

第四：售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买

第五：别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，他们是不会告诉你们的

第六：别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了

第七：别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙

第八：别以为实测面积是对的，其实测绘局都被他们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..

第九：绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信他们，他们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了

第十：漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的

第十一：开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的

第十二：注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费

第十三：为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的

第十四：如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，他们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢

第十五：到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的

第十六：一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条

第十七：不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理

第十八：不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理

第十九：新手买房注意事项
　　一、买房目标的确定
　　理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
　　二、买房首付款的积累
　　买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
　　三、买房常识的学习
　　学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
　　四、买房范围的筛选
　　选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高
       五、出行时间成本的节省
　　购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
　　开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
　　确定5公里生活圈
　　提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
       六、购房费用的了解
　　在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
　　交易费用
　　契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
　　登记费：每套80元
　　印花税：5元
　　手续费：3元/平方米
　　贷款费用
　　贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据　　保险期限的长短而变化
　　抵押费：贷款额×1.4‰
　　登记费：80元
　　印花税：5元
　　备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
　　七、购房费用具体实例（一）
　　某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：
　　一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元
　　
        二、应交税费：
　　1、在交易过户过程中：
　　（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；
　　（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；
       （ 3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。
　　三项合计为：21007.35元。
　　2、在申办产权证件过程中
　　（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元
　　（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。
　　（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元
　　（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。
        八、购房费用具体实例（二）
　　
       三、物业管理费
　　依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：
　　1、进住手续费：2元（一次性）。
　　2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）
　　3、保洁费：36元/年·户。
　　4、保安费：24元/年·户。
　　5、各项费用统收费：12元／年·户。
　　6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。
　　7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。
　　8、生活垃圾外运费：7元／年·户。
　　9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。
　　10、管理费：113．4元／年。
　　11、小修费：155．52元／年。
　　12、中修费：554．32元／年。
　　13、小区公共设施维修费：81元／年。
　　14、供暖费：1296元／采暖季。
　　备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
　　从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。
　　提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。
另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。
　　九、购买二手房费用的了解
　　在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
　　购买二手住房
　　中介费 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
　　测绘费 有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费
　　评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
　　交易费用
　　契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
　　登记费：每套80元
　　印花税：5元，买卖双方均需缴纳
　　手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
　　营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
　　贷款费用
　　贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
　　抵押费：贷款额×1.4‰
　　登记费：80元
　　印花税：5元
　　注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
　　备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

冬去春来

　交易费用
　　契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
     二、应交税费：
　　1、在交易过户过程中：
　　（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元

这两个契税我没弄懂 那位指点下

大头娃娃

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