共有产权房：与政府“搭伙”好不好？

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     最近网络上，一个新的“网红词”替代了此前热极一时的“租购同权”，那就是各地拟推出的“共有产权房”。
　　 有人说这是保障性住房政策3.0版本，“我的前半生”无望买房，而我的后半生发生了转折，低收入刚需族是不是终于迎来了在城市落脚的春天？这个政策出台会使年年上涨的商品房市场退退烧吗？


“共有产权房”宜宾试点
  　　实际上，共有产权房并不稀奇。
　　  通俗的讲，就像个人与政府合伙成立一家股份公司，双方按出资份额各占相应比例的股份，但公司的管理和运营权归个人支配，政府出让自己的使用权。
　  　5年后，你如果还是没有足够的资金，可以继续住着；如果你有了积蓄，可以购买房屋的完全产权；还可以上市交易，卖房拿钱走人。
　　  如今，作为试点城市的宜宾，符合条件的市民终于能提前试着享受“共有产权房”了。
　  　2017年4月12日，《宜宾市共有产权住房制度试点实施意见（代拟稿）》公开征求意见。
　　  2017年7月28日，宜宾市人民政府办公室发布《关于印发宜宾市共有产权住房制度试点实施意见的通知》（宜府办函﹝2017﹞155号）（以下简称《意见》）要求各区县、部门结合实际贯彻落实。
　　  本刊记者第一时间获此消息后，8月10日上午9点开始，先后走访了宜宾市房管局、临港国土房管局以及宜宾市住建局等相关部门，得到的回应却是要么不知情，要么还没得到文件……
　  　随后，记者致电宜宾市人民政府法制科，一名女性工作人员在电话中告知，《宜宾市共有产权住房制度试点实施意见》刚刚正式出台，文件已经下达，目前尚未挂网公布，具体实施细则还需各区县根据实际情况制定。


如何买“共有产权房”？

　　  按照《意见》规定，宜宾试点的共有产权住房为政策性商品住房，由购房人与政府按份额共有房屋所有权，并按筹集方式不同确定各自产权份额。
　　  政府组织建设共有产权住房，购房人按公布的销售价格，购买70%的产权，政府持有的产权份额为30%；公共租赁住房“租改售”共有产权住房，购房人按公布的销售价格，购买60%的产权，政府持有的产权份额为40%。
　　  共有产权住房的房源信息（包括项目名称、位置、套数、户型面积等）、申请地点、销售价格、购买对象、购买比例等信息应当向社会公布，接受社会监督。
　　  其实，老百姓的房产绝大多数都是共有产权，只是很多人没有察觉到。比如，婚后夫妻购房，共同出资共同还贷，就是夫妻共有；如果要卖房（转移或变更不动产登记），还必须征得配偶同意，房地产增值收益和租金收入原则上夫妻共享，在离婚时就会显现出来，夫妻共有产权原则上分家析产一人一半。
　  　这就是“共有产权房”，现在只不过房子的另一部分的产权人从配偶变成了政府。当然，政府不会住这套房，所以政府给出的福利是其使用权，保障低收入群体居有其所。
　　 因此，房地产业界形象地将之称为“产权式保障房3.0版本”（相对于廉租房、公租房无产权型保障房而言），无疑，这是一种尝试，更是一种进步。
　　
低收入家庭买得起吗？
  　　作为共有产权住房的一种形式，公共租赁住房“租改售”将在德阳、遂宁、乐山、宜宾等5个城市试点。
　　  2014年，宜宾县率先开展了小范围的试点探索，并引起了社会的广泛关注，成为全省首个试点县域，受到省上表扬。
　  　宜宾县修建的宜安家园和小河园（两个廉租房小区），共有廉租房284套，其中有167套用于实施共有产权试点。
　  　据了解，宜宾县政府在制定廉租房共有产权具体实施办法时，组织相关部门开展了房源单价审定，成本价为每平方米1450元，扣减政府补助的每平方米300元后，共有产权廉租房房价为每平方米1150元。
　　  大多数低收入家庭在购买共有产权房时，最大的难题是“手中无粮”，为买一套房，不得不向亲朋们“东拼西凑”，有时还不一定能凑齐。
　　  由于低收入群体往往没有稳定工作，银行不一定愿意给他们贷款，一是担心他们还款能力弱，二是贷款数额比不上常规房贷。
　  　很多低收入群体则期待，好政策出台，还需要设计一个针对共有产权房用户的贷款解决方案，让最需要、最弱势的群体有机会中标，同样有机会购房，这样才能让人皆大欢喜。


共有产权房之路该如何走？

  　　从政策初衷看来，确实大快人心，那么，未来在实施中如何保障“不走样”呢？
    《意见》规定，政府组织建设共有产权住房，由各县（区）结合当地经济社会发展水平和城镇居民收入水平确定申请条件，并适时动态调整。单套建筑面积不超过90平方米；公共租赁住房“租改售”，单套建筑面积不超过60平方米。共有产权住房的建设、购买等享受保障性住房相关优惠政策。
　　  但市民最关心的还是价格因素。对共有产权住房项目的销售均价与同地段、同品质普通商品住房的销售均价的差异，以及如何结合土地、税费等政府投入的隐形成本、和房屋楼层、朝向、位置等因素，最终确定每套房屋的销售价格和价格浮动范围，这些尚未给予明确，还有待于各区县根据实际制定相关实施细则。
　  　有观点提出，共有产权房从机制设计上就存有市场价格与政府计划定价的“差价”，购房者五年后回购政府手中的部分产权，取得完全产权后再上市交易，是不是存在“屌丝逆袭”的牟利空间？
　　  其次，取得共有产权房居住权后，虽然有部分产权在政府手中，但住户要不要为政府这部分产权付一定比例的房租？毕竟，现有的公租房、廉租房是需要付租金的，社会公平性如何保证？万一房价下行，属于国有资产的政府手中那部分产权缩水了怎么办？
　  　再者，在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候，中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，相当于政府和个人合股“炒房”，因为区域房价上涨，政府也是直接受益者，那谁来抑制不合理的高房价？会不会形成“福利陷阱”？
　　  业界认为，虽然共有产权房固有特质，无法撼动商品房占楼市供应主导地位，但在摸着石头过河阶段，这项政策落地执行，不仅考验各区县的智慧，还有情商。

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