符江房产简要分析

决不盲从

看供给关系：
1、符江东区交通便捷，地平宽大，可围绕新迁政府几大新居住区，其他县城无法比。
2、故居下到宜庆路，可沿河修别墅群
3、县中右侧到三桥建两个大型小区
4、锦绣名都到筑景小区辶间尚有大片土地
5、政府不可能不卖地，房价降一半利润都大，开发商不可能闲着。
以上地均在规划中，到城中心只需几分钟骑车时间。当城市扩大均可向外辐射。
再看需求：
1、文江的房子不可能不住人，高县又不是能比其他县人口多
2、走进符江各小区，入住率很低，卖房的多不多？
3、符江房价谁在推动，开发商和一群自以为是投资客的贪官婆以及小部分无房户，去看看锦绣和玫瑰小区就知道了
中国的房价已超出人均降入的多少倍，病态国家，网上骂声一片了；共党会怎么办，让炒房客尝尝专政的利  。
当十多万人民币不下仔时，甚至天天减少时，卖吧，房管局发财了。看看日本房地产的十年寒风。看看前年破产的炒房客。
有一批“有钱人”以为自已是投资，却连什么叫资本市场，什么叫迪拜危机都没有研究过，就想投机，用官场的收入去轰开发商，又一次坑了刚性购房者。
  

面带恢恢

呵呵，有点个人不同看法可以交流不？恢恢认为：

面带恢恢

符江房价谁在推动，就住房来说比起十年前300--400元每平方米的时候

面带恢恢

1 取得土地的成本在增加：比起十年前的民间土地市场（失地农民搬迁调换和原住户拆迁补偿的土地，主要用于迫切建房--必须有居住的房子啊！！，业主由于融资渠道狭窄，经济条件不是很理想等等，往往很低廉的价格在尚未修建或修建过程的时候卖房，更心痛的是房建好了，债主来催（比如材料款、工钱）的时候为了还债也许更低的价格抵债，债主为了变现转手再卖，不自觉的被参与了其中（当时的建安成本在280--380元每平方米，转手价格300--420元每平方米）====土地成本基本没计算。开发商现在取得土地现在一般15--25万每亩的实际成本，估计现在分摊的楼面地价应在150--200元每平方米。

面带恢恢

2 建筑成本增加：在2008年5月12日地震后，政府对建筑标准提高了（如原来的预制板构件不可以使用，直接导致钢材和水泥用量增加和用工量增大和工期的增长。同时建筑材料的单价有所变化（比如红砖和碎石、石粉的运费和买本和几年是两个概念）另外建筑工人的单价，相信经历装修的朋友不会忘记，估计小工35-50元 大工80-120元每天（现在的建安成本，恢恢不才，不按定额计算的话，实际上低于定额也应在700-750元每平方米，如果再低于这标准的话，建筑质量肯定是过不了关的。这也是开发商理由之一。

面带恢恢

3 规划调整：现在没有“一县两城”的说法，在一定程度说符江房地产市场就是一“抽水机”把许多所谓的刚性购房者（特别是上半县）拉到此地作为参与者（比如：各乡镇的教师，行政事业人员，外出打工有积蓄群体，各乡镇经营比较成功企业人员和个体户）这部分群体就是一种强大的推力和向心力，这是房产开发商底气足的原因

面带恢恢

4 融资门槛的降低：公积金贷款、农行住房按揭贷款、邮政储蓄二手房抵押贷款等等难度降低，在一定程度上让缺钱购房者不用一次性付款，促使购房成为了可能，这也是房产开发商底气足的原因。

面带恢恢

5 周边县域的影响：珙县、筠连县城住宅一般在1700--2200元每平方米之间，本地的价格目前维持在1000--1500元每平方米之间，很多房地产市场参与者的心理承受着一定的压力，正如楼主说的刚性购房者其实也很可怜，“得赶紧买！！！”其实筠连、珙县县城的价格比符江价格高有一定的原因，两处的旧房拆迁成本比本地高出许多，分摊下来的楼面地价应该比本地多出300--450元每平方米。这更是房产开发商底气足的原因。

面带恢恢

6 旧房交易税赋的增加：很多人都知道2010年开始，持有期未满5年住房交易在原来税赋的基础上须加增营业税，而增加部分最终转嫁到购房者头上。国家是想治本，打击炒房者行为，只是没想到治标的代价最后是符江的购房者。（楼主说的“卖吧，房管局发财了”，恢恢不认同此观点，呵呵，至少应该是税务局或国家发财了，）

面带恢恢

恢恢估计了一下符江目前的购房群体：
上班族：各乡镇的教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员和原住文江镇教师、公务员、机关事业单位人员及退休人员需改善居住条件的群体占百分之50左右
外出打工成功者：百分之15左右
各乡镇企业人员和个体户：百分之10左右
开发商炒作和投资待收益群体：百分之10左右
潜在购房散户：百分之5左右
本地居民和失地拆迁户：百分之10左右

面带恢恢

另外，恢恢估计现在的住宅价格构成：
楼面地价：150--200元；（取得土地成本，有可能的拆迁费用，土地出让金，土地管理费用，投标费用）
建安成本：700--750元：（材料费用，工程费用，监理费用，建房规费，地勘、设计费用，测绘费用，施工人员保险费用，管网、道路、绿化建设费用）
垫资利息和税金：50--150元（营业税，建安税，银行贷款利息）

其他隐性开支：20--30元（广告费用，接待招待费用，无法估计的开支）
开发商利润：基本维持在上述之和的百分之30左右，
房价应为920*（1+0.3）=1196元  或者1130*（1+0.3）=1469元----也就是目前符江房价的空间
当然，开发商不仅仅是这点利润，比如有营业房和车库，还有楼坪花园的价值就是纯赚的了。
呵呵，上述文字是恢恢不成熟的个人意见，请大家指正。

想喝点酒

内行,高手

周家湾湾主

楼上的一定是圈内人士吧，分析的太透测了

过往烟云

 楼主一定是地产内行，佩服  佩服

星晴

修别墅有好多人会买？有钱买的还不都去外地买了

尹川

恢恢说得比较中肯，而发帖的楼主，言辞中有不少偏激的词语，显得心态不太好。

水蓝儿

恢恢说得不错。

修建小区，现在都要求有一定的绿化率。
这个绿化率的土地成本要摊到房价上去的噢。

严小龙

我现在就在浙江打工……本想买一套房的……几次都被别人买光了……是真的有这么多人买房呢，还是有人在炒房呢？？我在外面都7年了，对家里的行势不太了解，有人能具体的告诉我一下吗？？

茉莉

想回来买房养老

LBXXCHEN

分析得还行。