检察官说法：购买已被抵押的房屋权利怎样获得救济

南广河纤夫

        2010年9月，叶某与何某签订了一份房屋买卖合同，约定何某以12万元购买叶某房屋一套，当何某付清购房款后，才从他人口中得知叶某因赌博输了钱早在半年前就将房屋作为抵押从王某处借款10万元，而叶某在收到何某的购房款后并没有偿还王某借款。不久后何某担心的事情终于发生了：王某以抵押在先，且叶某与何某的房屋买卖影响了王某权利实现为由，诉至法院，要求确认叶某与何某的房屋买卖合同无效。何某感到很冤枉：自己并不知道该房屋已被抵押，难道疏忽大意购买了已被抵押的房屋，就不可能得到房屋所有权吗？

       实际上，虽然叶某与何某的房屋买卖合同无效，但并非无法获得权利救济。

       根据物权法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人利益，法律原则上不允许抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，转让行为也会因为违反强制性法律规定而无效。因而本案中，尽管当时何某并不知道该房屋已经抵押，签订房屋买卖合同的过错不在何某，但确实存在抵押人叶某未告知抵押权人王某的情形，更不用说取得王某的同意，因此该房屋买卖合同原则上是无效的。

       但是这种情形导致的房屋买卖合同无效，是可以通过相应的途径补救的。一方面，物权利法第一百九十一条第二款中有一个但书规定，即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。另一方面，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍然可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可以看出，如果受让人清了债务，抵押权人的利益并未受损，那么抵押权人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。因此，本案中，只要何某愿意代替叶某向王某偿清偿全部借款本息，就可以使王某的抵扣押权归于消灭，该房屋的买卖合同也就有效了。当然何某也由此获得10万元债务向叶某追偿的权利。